Переплата по ипотеке и инвестирование: что выгоднее при плавающих ставках?

Многие задаются вопросом, что выгоднее: переплатить ипотеку или вложить деньги?

К сожалению, на этот вопрос нет одного простого ответа. Все зависит от вашей индивидуальной ситуации, кредита и нормы возврата инвестиций. Сегодня мы попытаемся объяснить вам, как посчитать, что выгоднее в вашем случае.

Что такое переплата по ипотеке?

Вы, наверное, это знаете Платеж по кредиту состоит из основной суммы кредита и процентов по кредиту, взимаемых банком.

Переплачивая ипотечный кредит, вы возвращаете часть капитала банку раньше. Благодаря переплате на меньший капитал начисляются дополнительные проценты, что приводит к снижению общей стоимости кредита. Одним предложением: чем быстрее вы вернете капитал, тем он дешевле.

Переплата по ипотеке – что нужно знать?

• Сократить срок кредита выгоднее, чем уменьшить взнос по кредиту.
• Доходность переплаты снижается с увеличением срока кредита. Новый кредит = больше процентов (примерно 4/5 процентов в рассрочку) = больше выгодность переплаты.
• Чем дороже кредит, тем выгоднее переплаты.
• Банки могут взимать комиссию за переплату по кредиту с плавающей ставкой в ​​течение первых 3 лет, а в случае кредитов с периодически фиксированной ставкой процентная ставка остается фиксированной на протяжении всего периода (на практике они чаще всего отказываются от этой комиссии с самого начала). Комиссия снижает доходность переплаты.
• Некоторые банки не взимают комиссию за переплату, но при сокращении срока кредита заставляют подписать приложение к кредиту. Так делает, например, ПКО ВР, которая взимает процентную комиссию за пристройку.
• Некоторые банки сначала перечисляют переплату на покрытие начисленных процентов, и только остальная часть идет на погашение капитала. В таком случае лучше всего произвести переплату сразу после получения стандартного взноса по кредиту.

Досрочное погашение кредита и вид процентной ставки по ипотеке

В Польше есть два вида ипотечных кредитов: с переменной процентной ставкой и периодически фиксированной, чаще всего сроком на 5 лет. По истечении 5 лет вы можете либо выбрать другую фиксированную ставку, либо перейти на плавающую ставку.

Почему мы говорим об этом? Потому что от вида процентов также зависит, выгоднее ли инвестировать или переплачивать долг.

	Переменная процентная ставка	Периодически фиксированная процентная ставка
Процентные ставки и WIBOR растут	Процентные ставки по кредитам растут. Соотношение процентных ставок по кредитам и депозитам/облигациям примерно одинаковое.	Прибыльность смещается в сторону инвестиций: чем больше вырастут процентные ставки, тем лучше будет инвестировать, а не переплачивать.
Процентные ставки и WIBOR снижаются	Процентная ставка по кредиту снижается. Соотношение процентов кредита и% депозита остается более или менее одинаковым.	Когда процентные ставки по кредиту начинают превышать ставки по депозитам, лучше переплатить кредит.

Когда стоит переплачивать ипотеку, а когда лучше инвестировать?

Мы не откроем Америку, если напишем это Инвестиции более выгодны, если их норма прибыли выше, чем процентная ставка по кредиту.

При периодически фиксированной процентной ставке у вас есть одна фиксированная процентная ставка на 5-7 лет, так что здесь все просто. Но как его рассчитать, если у вас кредит с плавающей процентной ставкой?

Ипотечный кредит с плавающей ставкой чаще всего бывает:

Кредит % = WIBOR + банковская маржа

Значение WIBOR меняется в зависимости от решений Совета по денежно-кредитной политике, а маржа является фиксированной. Это означает, что если Совет по денежно-кредитной политике изменит базовые ставки, WIBOR также изменится, и, следовательно, процентная ставка по вашему кредиту также изменится. Совет по денежно-кредитной политике собирается ежемесячно, поэтому теоретически процентные ставки могут меняться до 12 раз в год.

Вы можете более или менее предсказать движение MPC или, по крайней мере, направление изменений. Например, после 2021 года произошла серия повышений из-за высокой инфляции. После стабилизации ситуации Совет по денежно-кредитной политике начал смягчать свою денежно-кредитную политику и проводить сокращения, поэтому стоимость кредита начинает снижаться в реальном выражении. Если вы хотите более или менее рассчитать, как может выглядеть ваш взнос и стоимость кредита при изменении процентной ставки, вы можете использовать калькулятор изменения процентной ставки по ипотеке UOKiK.

Имеет ли смысл переплачивать кредит при снижении процентной ставки?

Люди, у которых есть кредит с переменной процентной ставкой, часто воздерживаются от переплаты, если считают, что процентные ставки скоро снизятся. Они просто ошибочно полагают, что если ставки будут ниже, они вернут больший капитал той же суммой. Ведь если посчитать стоимость кредита по процентной ставке 5% (возьмем 500 000 злотых) и 6% (600 000), то известно, что при ставке 5% она будет ниже. А если да, то сумма переплаты (50 000) по отношению к стоимости кредита будет выше в процентном отношении (50/500 = 10% и 50/600 = 8,33%). Истинный?

Все как раз наоборот: чем выше процентная ставка, тем выше доходность переплаты.

Посмотрите: банк начисляет проценты на остаток капитала, подлежащего погашению, и делает это каждый день. Переплатив кредит своевременно (желательно на следующий день после сбора стандартного взноса), вы погашаете почти основную сумму (плюс проценты за 1 день, что немного). Этот переплаченный капитал исчезает из вашего кредита раз и навсегда. Его больше нет, банк больше никогда не будет начислять по нему проценты. Учитывая сумму переплаты, вас уже не интересует, будут ли проценты ниже или выше после погашения.

Давайте рассмотрим это на примере.

Мы предполагаем, что оставшаяся сумма кредита составляет 200 000 злотых. PLN, осталось погасить 120 платежей. Процентная ставка по кредиту на данный момент составляет 6%. Сумма переплаты составляет 10 000 злотых. злотый. Клиент ожидает, что ставки снизятся на 1 процентный пункт до 5% в течение года. Затем он произведет переплату.

Вариант I: погашаем кредит сейчас, по процентной ставке 6%.

Срок кредита: короче на 9 месяцев

Прибыль: 8 777 злотых

Вариант II: ждем, пока процентная ставка упадет до предполагаемых 5%, а затем переплачиваем кредит (предполагаем, что это будет через год).

Срок кредита: короче на 8 месяцев

Экономия 6 004 злотых

Вывод: вы не смотрите на то, будут ли ставки расти или падать. Ты ничего не ждешь. Если у вас есть свободные деньги, лучше погасить кредит как можно скорее.

Как посчитать, что выгоднее: переплата по кредиту или инвестиции?

Начните с расчета экономии от переплаты

Экономия на процентах

Для этого воспользуйтесь одним из общедоступных калькуляторов переплаты по ипотеке, например. доступен на сайте Управления по конкуренции и защите прав потребителей. Вы вводите основные данные: сумму, оставшуюся к погашению, количество оставшихся взносов, процентную ставку, сумму переплаты и рассчитываете экономию. Помните, лучше сократить кредит, чем уменьшить рассрочку – это хорошо видно на примере ниже. Мы предполагали, что до конца кредита остался 121 взнос.

Теперь стоит подсчитать годовую экономию на процентах. В нашем примере это:

• 3 972,60 злотых с уменьшенной рассрочкой.
• экономия около 6400 злотых в год при сокращенном сроке кредита.

Экономия на страховке

Экономия на процентных расходах – не единственная выгода, которую может принести вам переплата. Если ваш требуемый первоначальный взнос был ниже 20%, банк, скорее всего, добавил дополнительную страховку на низкий первоначальный взнос, которую вы платите до тех пор, пока не погасите 20% стоимости недвижимости. Если вы достигнете этого порога благодаря переплате, вы также сэкономите на страховании собственных взносов – а это реальные деньги, которые будут оставаться в вашем кармане каждый месяц.

Меньшей, но также измеримой прибылью будет меньшая премия по страхованию жизни, которая является обязательной. Премия рассчитывается из оставшейся суммы, подлежащей погашению. Чем он ниже, тем ниже премия. Денег не так много, но они есть.

Расходы на переплату по ипотеке

При расчете доходности переплаты по жилищному кредиту помимо экономии необходимо учитывать и возможные дополнительные расходы на переплату, которыми чаще всего являются:

• Комиссия за переплату.
• Комиссия за приложение к договору.

Рассчитайте ожидаемую доходность инвестиций и риск.

Вклады, сберегательные счета, некоторые облигации – здесь вы сможете точно определить свой потенциальный заработок. Хуже, если вы инвестируете, например, в акции, криптовалюты, сырье, для которых характерна высокая волатильность цен.

Для более рискованных инвестиций вы можете полагаться на прошлые нормы доходности, но это очень неопределенный источник информации. Давайте посмотрим, например, на драгоценные металлы: в течение многих лет они позволяли нам генерировать стабильную, хотя и низкую норму прибыли, а в 2025 году прибыль от инвестиций в золото, серебро или платину составляла десятки процентов.

Инвестиционные затраты, которые необходимо учитывать при расчете рентабельности

Помимо ожидаемой прибыли, необходимо учитывать и другие факторы, влияющие на доходность инвестиций. Это прежде всего:

1. Риск.Капитал на депозитах или казначейских облигациях вряд ли испарится, а вот капитал, вложенный, например, в криптовалюту? Риск потерять все огромен.
2. Налог Белки. Часто забывают, что из полученной прибыли необходимо вычесть налог «Белки». Если вы видите годовой депозит в 6%, а ваш кредит имеет процентную ставку 5,9%, то теоретически выгодно внести депозит и только через год переплатить капитал. Фактически чистая процентная ставка по депозиту с учетом налога «Белка» составляет 4,86%, что однозначно ниже процентной ставки по кредиту.
3. Инфляция. Тихий убийца инвестиций. На самом деле мало кто учитывает инфляцию при расчете доходности инвестиций. Тем не менее, мы на собственном опыте убедились, как высокая инфляция может съесть стоимость сбережений в течение года. Если у вас был вклад под 8% на год и на тот момент инфляция составляла 12%, то, к сожалению, вы точно потеряли все свои проценты. Чтобы сделать инвестирование более выгодным, чем переплата по кредиту, следует рассчитать норму доходности после уплаты налогов и инфляции и сравнить ее с процентной ставкой по кредиту.
4. Дополнительные расходы, например комиссии за открытие и ведение банковского счета или брокерского счета.

Сравните прибыль: погашение кредита и ожидаемую инвестиционную прибыль.

Вы можете составить таблицу, подобную приведенной ниже.

Вариант	Годовая ставка	Дополнительные расходы	Риск	Реальный результат
Переплата по кредиту	7%	Комиссия за переплату Комиссия за пристройку	недостаток	7%
Депозит	5%	19% налог Белка Инфляция Расходы на содержание банковского счета	недостаток	4,05%
Годовые казначейские облигации ROR	~4,25%	налог 19% Инфляция	низкий	~3,44%
Фондовый ETF	~10%*	налог 19% Инфляция	высокий	~8,1%*

Стоит ли мне переплачивать ипотеку или инвестировать? Краткое содержание

Стоит ли переплачивать кредит или инвестировать? Многие заемщики задаются этим вопросом. Как видите, универсального совета для всех не существует. Все зависит от вашего индивидуального финансового положения.

Досрочное погашение кредита оправдано, если:

• Процентная ставка по кредиту высокая.
• Комиссия за переплату кредита или за приложение к договору не взимается.
• Вы находитесь только в начале срока действия кредита, и проценты за каждый взнос во много раз превышают погашенный кредитный капитал.

Когда лучше инвестировать:

• Когда у вас есть определенная, гарантированная инвестиционная прибыль, превышающая процентную ставку по кредиту (возможно, например, люди, которые брали кредит во время пандемии и имели фиксированную процентную ставку ниже 3%, могли впоследствии оформить вклады до 10% — в таком случае переплачивать кредит не имело бы смысла).